Feyzullah Yetgin: Konut fiyatlarındaki artış devam edecek

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “2018 yılında konut satışlarıyla birlikte, fiyatlarda da artış sürecek” dedi.

Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Doç. Dr. Feyzullah YETGİN

Türkiye gayrimenkul sektöründe, orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürüyor. Orta üst ve lüks segmente talebin, orta alt segmente göre biraz yavaşladığını görüyoruz. Yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı), markalı, belli standartların üstündeki lüks konut taleplerinin de bu segmenti canlı tutmaya devam edeceğini düşünüyorum.

Kentsel  dönüşüm süreci ve bu kapsamda hayata geçirilen düzenlemeler de sektöre olumlu yansıyacak. Türkiye gayrimenkul sektörü, büyüyen Türkiye’nin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam edecek. Demografik ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği görülüyor.

Konut üretim maliyetindeki artışın henüz konut fiyatlarına tam olarak yansımadığını da görüyoruz. Yılın ilk 11 ayında Tüketici Fiyat Endeksi’nde yüzde 11,16, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nde yüzde 13,91, ortalama dolar kurunda ise yüzde 4,98  artış yaşandı. Üçüncü çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre Konut İnşaatı Maliyet Endeksi’nde ise yüzde 15,32 artış kaydedildi. Buna rağmen, markalı konut üreticilerinin, yüzde 3,44 fiyat artışına gittiklerini ve artan maliyetleri fiyatlara yansıtmadıklarını görüyoruz. Tüm bu verileri birlikte değerlendirdiğimizde, 2018 yılında konut satışlarıyla birlikte, fiyatlarda da artışın süreceğini söyleyebiliriz.
Gayrimenkul sektörü 2017 yılı değerlendirmesi
Ülkemizin lokomotif sektörlerinden biri olan gayrimenkul sektörünün bugününü sağlıklı değerlendirmek için geçtiğimiz yılların sonuçlarına baktığımızda; 2014 ve 2015’te sektörün yükseldiğini, hatta darbe girişimine rağmen 2016’yı 2015’ten daha yukarıda kapattığımızı görüyoruz. 2017 yılını değerlendirdiğimizde ise genel anlamda satışların yükselmesini olumlu buluyor, özellikle konut satışlarında hem yerli hem yabancı ilgisinin devam ettiğini gözlemliyoruz.Konut seferberliği, ödeme kolaylıkları sunan satış kampanyaları, tapu harcı, damga vergisi ile KDV’nin yüzde 18’den yüzde 8’e çekilmesi gibi uygulamalar yerli-yabancı yatırımcıların gayrimenkul sektörüne akın etmesini sağladı ve sektörde yıl boyunca önemli bir hareketlilik yakalandı.

Türkiye gayrimenkul sektörü dinamik bir sektör. Ülkemizin demografik yapısı ve ekonomik gelişmeleri göz önüne alınıp dünya ile kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiğini söyleyebiliriz. Kentsel dönüşüm, nüfus artışı, göçler, ticari faaliyetlerdeki artış ve pazarların, beklentilerin değişmesi gibi sebeplerden  dolayı sektörde gerek ticari gerekse konut segmentinde ihtiyaç devam ediyor. Bu potansiyeli kullanmak adına sektörümüze desteklerin devam etmesini çok gerekli görüyorum. Bugün yeni Yönetmelik ile sektöre yönelik iyileştirmeler yapıldığını görüyoruz. Bu  süreçte 30 Eylül itibarıyla kamu tarafından verilen bazı teşviklerin de süresi doldu. Verilen destekler için sektör adına müteşekkiriz ancak kamudan beklentilerimiz bazı noktalarda devam ediyor. Örneğin KDV konusunda bazı uygulamaların tek KDV oranı üzerinden ortak hale getirilmesi gibi bir beklentimiz var.

Ek olarak, özellikle konut faiz oranlarının makul seviyede olması ivmenin hızlanması ve sektör olarak ülkemiz ekonomisine katkımızın artması için önem arz etmektedir. Çünkü gayrimenkul sektörü olarak yükselen konut kredisi faizlerinden hem üretici hem tüketicisi olarak doğrudan etkileniyoruz. Faizlerin yüksek seviyede olması konut sektöründe de dönem bazlı durgunluğa neden olabiliyor. Bu sebeple, faiz bedellerini hem üreticilerin hem de tüketicilerin maddi sınırlarını zorlamayacak oranlara çekmenin hepimize kazandıracağını düşüyoruz.

2017 yılında teşvikler sektörü hareketlendirdi

2017 yılında nihai tüketiciye; ‘Yabancıların konut edinmesi ve vatandaşlık hakkı verilmesine ilişkin düzenlemeler’, ‘150 metrekareden büyük konutların KDV oranlarının yüzde 8’e indirilmesi ile ilgili düzenlemenin 30 Eylül 2017’ye kadar uzatılması’, ‘Tapu harcının 30 Eylül 2017’ye kadar geçerli olmak üzere binde 20’den binde 15’e düşürülmesi’ gibi teşvikler, sektörü hareketlendirdi. Bu indirimler vatandaşa direkt dokunan maliyetler olduğu için satışları artırdı. Hatta bu yıl tatil sezonu olarak görülen ağustos ayı bile önceki yıllara göre son derece pozitif geçti.

Teşviklerin etkisiyle, 2017 yılı üçüncü çeyrekte, ikinci çeyreğe göre yüzde 14,5, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 10 oranında bir büyüme yakalandı. Ayrıca, 2017 ilk yarıyılında görülen yeni konut satışlarındaki yavaşlama, üçüncü çeyrekle birlikte tekrar pozitif bir seyir izledi. Bu seyirde, ağırlıklı olarak tapu harç indiriminden yararlanmak üzere yapılan satışların etkili olduğu görüldü.

Yabancıya konut satışında da teşviklerin etkisi hissedildi

Yabancıya konut satışları ikinci çeyreğe göre yaklaşık yüzde 6, 2016 yılının aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 47 artış ile 5 bin 646 adet seviyesinde gerçekleşti. Yabancıya konut satışlarında uygulanan vergi muafiyeti ve vatandaşlık izni gibi teşviklerin etkisi hissedildi. Yıl boyunca yabancıların gayrimenkul yatırımlarında en çok tercih ettiği il İstanbul oldu.

Gayrimenkul alan yabancı yatırımcılara vatandaşlık hakkı verilmesi; İspanya, Portekiz, Kanada gibi dünyanın birçok ülkesinde yabancı yatırımcıyı çekmek ve gayrimenkul satışlarını teşvik etmek için uygulanan bir yöntemdir. Bu süreçte Türkiye’nin istikrarlı, güvenilir bir ülke olduğunu anlatmak gerekiyor. 1 milyon dolarlık gayrimenkul yatırımı küçük bir rakam değil. Bugüne kadar Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapan yabancı yatırımcılar ağırlıklı olarak 100 bin ile 300 bin dolar civarında bir yatırım aralığı tercih etmişti. Bu düzenleme ile daha üst segmentteki yatırımcıyı da ülkemize çekebileceğiz. Bu hedef kitleye ulaşmak için ülkeyi, bölgeyi, şehirleri, projeleri iyi tanıtmalıyız. Ayrıca bu yeni düzenlemeyi de anlatmalıyız. Vatandaşlık hakkı verilmesinin yanı sıra başka teşvikler de devreye girebilir. Yabancıya gayrimenkul satışı bir ihracat kalemi gibi düşünülürse KDV muafiyeti sağlanması, tapu harçlarından muaf olunması gibi teşvikler de verilebilir. Bu düzenlemeler elimizi daha da güçlendirecektir.

Doç. Dr. Feyzullah YETGİN

İstanbul’da konut satışlarında ilk sırayı Esenyurt aldı

Konut satış verilerini değerlendirdiğimizde ilk beş sırayı Esenyurt, Sancaktepe, Beylikdüzü, Pendik ve Başakşehir’in aldığını görüyoruz. İkinci beş sırayı ise Ümraniye, Kartal, Kadıköy, Bahçelievler ve Küçükçekmece alıyor. Bu tabloya baktığımızda, projelerin yoğun olduğu bölgelerde satışların daha yüksek olduğu ortaya çıkıyor.

Gelişen Kentler Zirvesi, topyekûn bir büyüme ve gelişime hizmet ediyor

Gayrimenkul sektöründe sağlıklı büyüme için, ürün çeşitliliğini, özkaynağı güçlü ortaklıklar kurulması gerektiğini her platformda dile getiriyoruz. Ortak amacımız; gayrimenkul sektörünün büyümesine, ülkemizin ve şehirlerimizin daha güçlü bir ekonomiye sahip olmasına katkı sağlamaktır.

GYODER olarak, İstanbul, Ankara gibi metropoller dışında, gelişmekte olan şehirlerimizin de ülkemizin gelişimi ve değişimi açısından çok önemli olduğuna inanıyoruz. Türkiye’nin sadece büyük şehirlerden ibaret olmadığı, ülkemizde topyekûn bir büyüme ve gelişime ihtiyaç duyulduğu inancıyla, GYODER olarak 2010 yılından bu yana potansiyel vadeden illerimizde Gelişen Kentler Zirvesi düzenliyoruz.
Gelişen Kentler Zirvesi’ni 2017 yılında Erzurum ve Antalya’da düzenledik

Bu yıl GYODER Gelişen Kentler Zirvesi’nin 8’incisini, 3-4 Ekim’de Erzurum’da, 9’uncusunu ise 13-14 Aralık’ta Antalya’da gerçekleştirdik. GYODER olarak ayrıca, ‘Gelişen Kentler Zirvesi’nin devamı niteliğindeki ‘Anadolu Roadshow’ etkinliği ile de önemli çalışmalar yapacağız. Özellikle son dönemde cazibe merkezi olarak ilgi gören Türkiye’nin çeşitli bölge ve illerine yönelik gerçekleştireceğimiz ‘Anadolu Roadshow’ çalışmasıyla; yerel yönetim ve önemli yatırımcılarla bir araya gelerek, fikir ve bilgi alışverişlerinde bulunacağız. Tüm Anadolu şehirlerindeki sektör oyuncularını da üyelerimiz arasında görmek istiyoruz. Bu sayede sektörde kalitenin, bilincin artmasına katkıda bulunacağız.

1 milyon 400 bine  ulaşacağımıza inanıyorum

Sektör temsilcisi olarak, hedefin, geçen senenin toplam 1 milyon 341 bin 453 adet konut satış rekorunu kırmak olduğunu söyleyebilirim. 2017 yılı boyunca açıklanan sektör verilerine bakıldığında, yıl sonu itibarıyla 1 milyon 400 bin konut satış rakamını göreceğimize inanıyorum.

Güç Birliği kampanyalarımız sektöre ivme kazandırdı

2016 yılı sonunda, 2015 rakamlarının aşılması, sektörümüz adına önemli bir gelişmedir. Yaşanan tüm zorluklara rağmen bu performansın yakalanması, aslında ülkemiz ekonomisinin sağlam temellere oturduğunu işaret etmektedir. 15 Temmuz darbe girişiminin ardından, sektöre ve ekonomik büyümeye destek olmak amacı ile başlattığımız ‘Gayrimenkulde Güç Birliği Daha Güçlü Türkiye’ kampanyası, 2016 yılının satış grafiğinde çok etkili oldu. Kampanya kapsamında 3 bine yakın konut ve yaklaşık 400 ofis satışı ile sektörde 2.6 milyar TL ciro elde edildi. Sağladığı bu birliktelik ve kısa sürede aldığımız rekor sonuç, ülke ve sektör tarihimize geçecek niteliktedir.

‘Güç Birliği’nin ikinci adımını ise ‘20 yıl vade ve düşük faizli konut kredisi’ kampanyasıyla attık. Bu kampanya ile GYODER üyesi 41 firmanın 109 projesinde, toplam 3 bin 400 bin konut ve 185 ofis satıldı, yaklaşık 3.3 milyar TL’lik ciro elde edildi.

‘GYODER Gösterge’ ile sektörü mercek altına alıyoruz

GYODER olarak, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini üçer aylık dönemler halinde irdelediğimiz, ‘GYODER Gösterge’ Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2017-3’üncü Çeyrek Raporu’nu, önceki gün yayınlayarak kamuoyu ile paylaştık. Rapora göre, geçtiğimiz yıl toplam konut stokuna 752 bin 868 yeni konut eklendi. Yüzölçümü bazında; yapı ruhsatı adedi önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 50,8 artarken, yapı kullanma izin belgesi adeti yüzde 2,9 azaldı. Daire sayılarına göre yapı ruhsatı miktarı önceki yılın aynı dönemine göre %55,4, yapı izin belgesi miktarı ise yüzde 0,9 oranında artış gösterdi. Yeni konut üretimi ve tamamlanan konutların arzı devam ederken, TCMB verilerine göre 2017 yılı ikinci çeyreği ile birlikte konut fiyat endeks artışının yavaşlama trendine geçtiği, üçüncü çeyrekte de bu durumun artarak devam ettiği görüldü. nisan ayında yüzde 13,13 olan konut fiyat endeksi yıllık artışı ağustos ayında yüzde 11,31’e kadar geriledi. Başka bir deyişle, konut fiyatlarındaki artış yavaşladı.

Konut kredisi faizleri yükseldi

Kullanılan yeni konut kredisi miktarı 2017 yılının ikinci çeyreğinde, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 33 artarak, 17,8 milyar TL’ye ulaştı. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş 2016’nın ikinci çeyreğinden bu yana devam ederken, bu yılın ikinci çeyreğinden itibaren faizlerde yükselme görüldü. Eylül 2017 itibarıyla konut kredilerinde aylık faiz oranı yüzde 1,01, bileşik faiz oranı ise yüzde 12,88 seviyesinde gerçekleşti. Toplam konut kredisi hacmi ise 2017 yılı ikinci çeyrek itibarıyla 180 milyar TL’yi aştı.
Sektöre 92 bin 603 metrekarelik yeni ofis alanı dahil oldu

Üçüncü çeyrekte bir önceki döneme kıyasla yüzde 12 artışla toplam 92 bin 603 metrekare yeni ofis alanı pazara girdi ve toplam arz 5,5 milyon metrekare oldu. 2017 Ocak-Eylül dönemi için toplam işlem ise 226 bin 599 metrekareye yükseldi. Yılın üçüncü çeyreğinde toplam kiralama işlemi 84 bin 903 metrekarelik alan üzerinde yapıldı. Boşluk oranı ise, toplamda yüzde 22,5 olarak gerçekleşti.

Geçen yıl 387 olan AVM sayısı, bu yıl 415’e ulaştı

Türkiye genelinde 2016 yıl sonu itibarıyla 387 olan toplam AVM sayısı 2017 üçüncü çeyrek itibarıyla 415’e ulaştı. 2017 yıl sonuna kadar yeni açılacak AVM’lerle bu sayının 444’e ulaşması, toplam kiralanabilir alanın ise 13 milyon metrekareyi geçmesi bekleniyor. İstanbul, toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık yüzde 38’ini oluşturuyor. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 155 metrekare oldu.