Gizem Moral Kunter: İkinci el ve ipotekli konuttaki keskin düşüşte konjonktür farkına dikkat

Emlakjet verilerine göre, şubat ayında satılık daire arama oranı geçen yılın şubat ayına göre yüzde 9 azaldı. TÜİK Şubat verileri ise Türkiye genelinde konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,4 oranında azalarak 95 bin 953 olduğunu gösterdi. İpotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 27,8 oranında düşerek yüzde 29,1 pay ile 27 bin 916 oldu. Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 3,3 azalarak 43 bin 713’e (payı yüzde 45,6), ikinci el konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,1 azalarak 52 bin 240’a geriledi (payı 54,4).

Şubat verilerinde satış trendinde mevsimsellikten kaynaklanan düşüşün yanı sıra geçen yıl ile aradaki dönemsel farklara değinen Emlakjet Genel Müdürü Gizem Moral Kunter, verileri şöyle değerlendirdi:

Sıfır konuttaki düşüş, neden ikinci eldeki düşüşün gerisinde çıktı?

Bu yıl firma bazlı kampanyaların olduğu ancak ‘güçbirliği’ adı altında agresif bir kampanya atağının olmadığı, vergi teşviklerinin kalktığı bir Şubat ayındayız. Sektör yüksek faiz ve mevsimsellik etkisini daha belirgin bir farkla yaşıyor. Çünkü 1 Şubat- 31 Mart 2017 tarihleri arasında Emlak Konut GYO, KONUTDER ve GYODER işbirliğiyle sektörde ilk kez ‘240 ay vadeli’ konut kampanyalarıyla konut kredisi faizinin kamu bankaları önderliğinde aylık yüzde 0.75-0.85 bandına kadar düştüğü çok farklı bir dönemi yaşadık. Devletin KDV’ye indirim teşviği de verdiği o dönemde, Emlakjet verilerine göre, satılık daire arama oranı Şubat 2016’ya göre yüzde 58, Ocak 2017’ye ise yüzde 15 yükselerek adeta rekor kırmıştı.

Bu yıla baktığımızda, ikinci eldeki yüzde 7,1’lik düşüş oranı, sıfır konuttaki düşüşü ikiye katlamasıyla dikkat çekerken, ipotekli satışlar yüzde 27,8 ile 2016’dan bu yana en yüksek düşüş oranını gördü. Bu veriler, ikinci el konutta fiyat avantajı öne çıksa da, çok uygun vade ve faiz oranları gündeme geldiğinde alıcıların sıfır konuta yönelme eğilimini yansıtıyor. Fakat bununla birlikte geçen yıl kampanya dönemindeki sıfır konut satışlarının da TÜİK verilerine gecikmeli yansıdığını ve bunun da sıfır konuttaki düşüş oranının ikinci ele göre daha az olmasına etki ettiğini de unutmayalım. Fiyat hâlâ önemli bir kriter ancak, çok uygun imkânlar yaratıldığında ‘aylık taksitlerin’ düşük olması bir adım öne geçerek alıcılara esneklik yaratıyor ve sıfır konuta olan ilgiyi kısmen daha yükseltebiliyor.

Arzın yönü ‘oturmaya yönelen kitleye’ kayacak

Kunter, değerlendirmesine şöyle devam etti: “Mevsimselliğin yanı sıra genel ekonomideki belirsizlik, yüksek faiz ortamı, inşaat maliyetlerinin yükselmesi, artış oranı enflasyonun altında da olsa orta gelirli için yüksek seyreden fiyatlar, satışlarda kısmi bir durgunluk olmasının nedenleri. Ancak, bugün genç ve artan nüfus, demografik değişimler ve kentsel dönüşümden kaynaklanan yenilenme ihtiyacının yanı sıra inşaatın ekonominin büyümesindeki en önemli dinamo olması, sektörün uzun süreli bir duraklamaya girmesinin önündeki en önemli engeller. Sektör, dönemsel durgunluk sona erdiğinde, Mart ve bahar döneminde satışların canlanmaya başlamasını bekliyor. Ancak, giderek arz ve talep dengesinin dinamiği değişecek ve arzın yönü yatırımcıdan çok oturmaya yönelen kitleye üretim yapmaya kayacak. Sektörde arz fazlası olan ilçelerde yaşanan bölgesel fiyat düşüşleri ve bu bölgelerde rekabette geride kalan zayıf bazı firmaların elimine olması, sektörün bütününü ifade eden bir tablo değil.

Faiz yükseldi ama uzun vadede ‘refinansman’ bir fırsat

10 yıllık konut kredisinde en düşük faiz oranı, Şubat 2018’de yüzde 1,15’e yükselerek son 20 ayın en yüksek başlangıç seviyesine ulaştı. Ağırlıklı ortalama konut kredisi faiz oranı ise Şubat’ta yüzde 14,62 ile dokuz yılın en yüksek seviyelerini gördü. Küresel finansal piyasalardaki riskten kaçış eğilimi ve uluslararası kredi derecelendirme kuruluşlarının notlarına bağlı olarak artan baskılar faizleri yükseltti. Enflasyonun düşmesi ve yeni yatırım çekilmesi kısa vadede olanaklı görünmediği için faizlerde de kısa vadede bir düşüş beklenmiyor.

Gayrimenkulde ileride ikincil piyasaların oluşturulması uygun maliyetle kredi temini için bir çözüm olabilir. Faizlerin düşmesi, 5-10 yıl gibi orta veya uzun vadede mümkün olabileceği için konut alıcıları bugün yüksek faizden kullandıkları krediyi faizin düştüğü dönemde ‘refinansman’ yapabileceğini, yani ‘krediyi düşük faizden yeniden yapılandırabileceklerini’ unutmamalı. Ayrıca konut alıcılarının gayrimenkul şirketlerinin ön satış kampanyalarını ve ikinci el piyasasını Emlakjet gibi ilan siteleri üzerinden sürekli takip etmesinde, bölgelere göre konutların piyasa değerlerini analiz etmesinde ve doğru fırsatı bulduğunda hızlı hareket etmesinde fayda var.

İşte ilk çeyrekte en çok aranan bölgeler ve ev tipleri

Mart ayının sonlarına geldiğimiz bugünlerde, Emlakjet’in yılın ilk çeyrek verilerine göre ise, satılık daire arama oranı 2017’nin ilk 3 ayındaki satılık daire arama oranının yüzde 10 altında çıktı. Kiralık daire arama oranı ise ilk çeyrekte geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 9 daha yüksek. İlk çeyrekte İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya, Aydın konutta en çok aranan beş il olurken, Beylikdüzü, Esenyurt, Bahçelievler, Pendik ve Ümraniye en çok aranan beş ilçe olarak dikkati çekti. İlk çeyrekte en çok aranan daire tipleri ise yine 2+1 ve 3+1 daireler oldu.